Baufinanzierung als Schuldenfalle

Ursachen der Schuldenfalle Baufinanzierung

Die Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung ist eine typische Schuldenfalle der Deutschen. Der Grund liegt auf der Hand. Wer eine Baufinanzierung abschließt, hat meist ein Darlehen mit der Laufzeit von 20 Jahren oder 30 Jahren zu bedienen. Trotz solider Finanzplanung kann kein Mensch vorhersehen, was in den nächsten Jahrzehnten passiert. Ein Jobverlust, eine Scheidung, der Tod des Lebenspartners oder eine Krankheit können den soliden Finanzplan und damit die Tilgung ins Wanken bringen.

Eine weitere Ursache für die Baufinanzierung als Kostenfalle ist, dass viele Immobilienkäufer die Nebenkosten unterschätzen, konkret die Notar- und Maklerkosten sowie die Grunderwerbssteuer. Nicht selten wird 100% des Bau- oder Kaufpreises finanziert. Bei Wertverlusten der Immobilie ist die Restschuld oft höher als ein möglicher Verkaufspreis.

Ganz wichtig, aus meiner Sicht die häufigste Ursache, sind der Zins, Zinsbindung und die Anschlussfinanzierung. Die Immobiliendarlehen haben eine Zinsbindung von 5 Jahre oder 10 Jahren. Steigt der Zinssatz, wird die Anschlussfinanzierung deutlich teurer. Die monatlichen Raten für die Tilgung können nicht mehr bezahlt werden.

Viele Kunden kalkulieren nur die Kreditrate, nicht aber nicht laufenden Kosten für Instandhaltung, Reparaturen oder Modernisierung. Unerwartete Ausgaben können zu Zahlungsproblemen führen. Meine Erfahrungen zeigen zudem, dass viele Kreditnehmer kein Worst-Case-Szenario haben. Im Gegenteil, sie sehen den eigenen beruflichen Weg sowie die Wertsteigerung der Immobilie zu optimistisch.

Folgen der Überschuldung durch Baufinanzierungen

Die Folgen der Überschuldung bei Baufinanzierungen sind gravierend, so stark wie bei keiner anderen Schuldenfalle. Kannst du deine Raten nicht mehr bedienen, wird die Bank irgendwann den gesamten Immobilienkredit fällig stellen. Dies heißt, dass du den gesamten Kreditbetrag (nicht selten eine sechsstellige Summe) sofort zurückzahlen musst.

Geschieht dies nicht, wird die Bank deine Sicherheit – also das Eigenheim oder die Eigentumswohnung – verwerten. Durch den Verkauf verlierst du dein Eigentum und dein Zuhause. Oft ist der Verkaufspreis geringer als deine Schulden. Du bleibst also verschuldet, hast aber sprichwörtlich Haus und Hof verloren.

Wer versucht, sich über eine Umschuldung zu retten, hat enorme Schwierigkeiten. Da die Bonität durch die Zahlungsausfälle gesunken ist, wirst du das Darlehen nur noch zu ungünstigen Konditionen bekommen oder gar keine Kredite mehr. Im schlimmsten Fall bleibt für dich nur der Weg in die Privatinsolvenz.

Statistik zur Baufinanzierung als Schuldenfalle

Ende 2023 betrug das Kreditvolumina vergebener Darlehen für den Wohnungsbau an Privathaushalte rund 1.271,3 Milliarden Euro (Quelle Statista). Die Zahl zeigt, welche Bedeutung die Baufinanzierungen in Deutschland haben und damit auch, wie hoch das Risiko von Zahlungsausfällen ist.

Die Überschuldungsquote der Deutschen lag zum gleichen Stichtag bei 8,15 Prozent. (Quelle Schuldneratlas Creditreform). 5,85 Millionen Bürger in Deutschland waren verschuldet, ein Großteil davon aufgrund von nicht bedienten Baufinanzierungen und Baugeld.

Laut meiner Erfahrung unter der Bestätigung von Schuldnerberatungen reichen die erzielten Verkaufspreise aus Zwangsversteigerungen nicht aus, um die Schulden aus Baufinanzierungen vollständig zu tilgen.

Präventionsmaßnahmen gegen die Schuldenfalle Baukredit

Eine Baufinanzierung sollte langfristig, gründlich und sehr genau geplant werden. Du solltest dir immer Angebote von mehreren Banken zum Vergleich einholen – denn es kann hier große Unterschiede geben. Nicht wenige regionale Kreditinstitute bieten für die Bausektor im eigenen Gebiet besondere Konditionen an. Vergiss bei der Planung die Nebenkosten nicht und betrachte deine finanzielle Zukunft realistisch. Eine Baufinanzierung sollte nur abgeschlossen werden, wenn ausreichendes Eigenkapital vorhanden ist. Ich empfehle zwischen 20 Prozent und 30 Prozent.

Kalkuliere nicht nur die Kreditrate. Parallel solltest du für unvorhergesehene Ausgaben und Instandhaltungen der Immobilie sparen. Als Faustregel gilt, dass du immer 10 Prozent der Bausumme oder Kaufsumme auf der hohen Kante haben solltest. Denke bereits beim Vertragsabschluss an eine mögliche Anschlussfinanzierung. Mit einer langen Zinsbindung hast du Planungssicherheit.

Hilfreich kann noch immer der Bausparvertrag sein, in den du parallel Geld einzahlen kannst, um später Sondertilgungen (oder die vollständige Rückzahlung) des Darlehens vorzunehmen.

Risikolebensversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung und ggf. Restschuldversicherung schützen dich im Fall von Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Tod vor Zahlungsausfällen. Grundsätzlich solltest du realistisch sein. Die monatliche Kreditkarte darf nie über 30 bis 35 Prozent deines Einkommens liegen.

Sinnvoll ist es, für den Fall einer Scheidung vorzusorgen. Auch wenn es unangenehm ist, treffe klare Regeln mit deinem Partner. Anwälte und auch Schuldnerberatungen sind dir behilflich, um die richtige Lösung zu finden.

Wege aus der Schuldenfalle

Der entscheidende Punkt ist aus meiner Sicht die frühzeitige Kommunikation mit deiner Bank. Selbst wenn du noch keine Schulden angehäuft hast, kannst du mit deinem Bankberater sprechen. Ist dir klar, dass die nächsten Monate finanziell schwierig werden, kannst du Ratenpausen oder Stundungen der Finanzierung vereinbaren. Bist du bereits mit mehreren Raten im Rückstand, ist der Termin in der Bank sofort zwingend, um weitere Zwangsvollstreckungsmaßnahmen und/oder die Kreditkündigung zu vermeiden.

Prüfe zudem eine Umschuldung. Mitunter bekommst du bessere Konditionen und Bauzinsen, sofern deine Bonität noch vorhanden ist. Es gibt in Deutschland mehrere Immobilienbanken, die speziell auf die Baufinanzierungen spezialisiert sind.

Ist deine Baufinanzierung langfristig nicht mehr tragbar, solltest du den Verkauf der Immobilie in Betracht ziehen. Ein eigenständiger Verkauf bringt dir in jedem Fall mehr Geld als eine Zwangsversteigerung durch die Bank. Der Immobilienverkauf schützt zudem deine Bonität.

Kommst du allein nicht zu einer Lösung, empfehle ich dir, die Hilfe von professionellen Schuldnerberatern in Anspruch zu nehmen. Die Experten können auch bei komplexen Baufinanzierungsproblemen einen machbaren Weg finden.

In meinem Verzeichnis kannst du eine Schuldnerberatung in der Nähe finden: